En todos los años desde entonces, no ha tomado vacaciones, días de enfermedad, aniversarios o cumpleaños. Su lema: “Tienes que trabajar en lluvia, sol, frío, o en viento. No importa cómo está el día, siempre tienes que trabajar.”
Eso es, hasta el día en el que no.
A principios de Noviembre, Frank empacó la mercancía que le quedaba, lo puso en depósito y cerró su negocio. Hubieron muchas cosas que lo ocasionaron el cierre de la tienda. La mayoría de sus clientes habituales eran latinos de la clase obrera, que se han desplazado en los últimos años o simplemente no compraban cosas como lo hacían antes. La gota que colmó el vaso fue cuando recibió una llamada diciendo que el edificio en donde estaba su tienda ha sido vendido y también lo iban a remodelar – después de dos décadas de nunca aumentar la renta, iba aumentar “considerablemente.” Antes de que escuchara cuanto, Frank decidió que era hora de irse.
Por un lado, cerrando la tienda es un alivio, dice Frank. Por el otro, “se sienten ganas de llorar.” Pensó por un momento, “Pero, ¿qué podemos hacer? Todo cambia. Nada se queda igual.”
Todo cambia. Una frase que se escucha mucho en estos días por la calle Figueroa, donde las pequeñas empresas, como la de Frank, se han cerrado, una tras otra. Pero lo que queda en claro después de hablar con las personas que ayudaron al cambio en un barrio como Highland Park, es que no solamente sucede. Un grupo de personas tiene que trabajar muy duro para el cambio. Nos gustaría presentarle a esa gente.
La ‘Re-alquiladora’
“Ves este swap meet?” pregunta Nicole Deflorian, del edificio antiguo de ladrillos con un rótulo que dice HighlandSwapMall.com – está adyacente a la tienda que cerro Frank.
Nicole Deflorian es una agente de bienes raíces comerciales. (Photo credit: Rafael Cardenas)
Mira a través de las ventanas del centro comercial, la mezcolanza de quioscos que venden ropa interior, teléfonos celulares, y joyería barata. “No sé cómo todavía permanecen en el mundo de los negocios,” dice.
Nicole es una agente de bienes raíces comerciales con Clint Lukens Realty y uno de los muchos agentes que han marcado Highland Park como su nuevo territorio en los últimos meses. Ahora dedica una cantidad de tiempo considerable a este barrio, revisando edificios antiguos como el swap meet y tiendas pequeñas, como la de Frank.
“Esto puede ser dividido en dos o tres tienditas lindas de moda,” dice ella, del tamaño del edificio del swap meet. “Probablemente suceda muy pronto.”
Una de las especialidades de Nicole es algo que se llama “re-alquilar.” Tal vez nunca haya oído esta palabra, pero en bienes raíces comerciales es un término de arte, un trabajo: encontrar edificios comerciales con inquilinos que tienen contrato de arrendamiento de mes a mes, y a continuación “correrlos, y alquilar la propiedad a nuevos inquilinos a precio del mercado,” explica Nicole.
Nicole admite que eso puede sonar abusivo. “Me siento mal,” dice. “Pero se trata de una empresa. Y cuando estas personas están pagando bajo precio del mercado, y tenemos un cliente que posee la propiedad, tenemos que mirar el interés del cliente.”
Encontrar aquellos clientes, los propietarios que les ofrece sus servicios, puede ser difícil. Los propietarios son muy difíciles de encontrar, los registros ocultan su identidad. No puede ir a un edificio y preguntarle a los inquilinos cómo llegar a su dueño, casi nunca te dan esa información.
Nicole ha desarrollado una estrategia para eso.
“Lo que normalmente hago, veo una tienda vieja de aparatos electrónicos, por ejemplo, que no duraría otro año más,” explica. “Averiguo cómo ponerme en contacto con el propietario – invento que fui golpeada en el estacionamiento trasero, y tengo que llamar al seguro, y por lo tanto necesito la información del dueño de la propiedad.”
Es un truco que Nicole dice que aprendió de otro agente de bienes raíces comerciales hace años. “A veces tienes que ser creativo y hacer lo que sea necesario para obtener la información.”
Cuando Nicole obtiene la información del propietario, su oferta es bastante simple. Le pregunta cuánto pagan los inquilinos. En un barrio desgastado como Highland Park, por lo general, es muy bajo. “Como $1.25 por pie cuadrado o algo ridículo,” explica. En ese momento, ella le dice al dueño: “Tengo espacios en esta calle con arrendamiento de $2.50 por pie cuadrado: ¿cómo le suena eso?”
Si todo va según lo previsto, dice, sale la tiendita de aparatos electrónicos y entra el “nuevo gimnasio, o lo que sea.” Y Nicole hace buena comisión.
El Complejo Industrial del Aburguesamiento
Un re-alquilador, como Nicole, es uno de los jugadores en lo que podría llamarse “el complejo industrial del aburguesamiento,” un grupo de agentes de arrendamiento financiero de bienes raíces, los terratenientes e inversionistas quienes tienen modelos de negocios basados en el cambio de los barrios.
Este cambio comienza como una llovizna – gente nueva se traslada a los barrios más accesibles, tal vez con una cafetería bonita. Pero el complejo industrial del aburguesamiento se convierte en inundación, remodelando las casas para atraer a más gente, y eleva los precios de las viviendas. A continuación, los precios altos de las viviendas capturan la atención de los agentes de bienes raíces comerciales.
“Ventas comerciales sigue lo residencial,” es un aforismo en el mundo de bienes raíces comerciales. Patrick Dilanian, un agente de bienes raíces comercial con RE/MAX, quien ha estado enfocado en Highland Park lo explica así: “La gente que llega a comprar casas por $500,000 o $600,000 quieren tener donde ir para las compras. Quieren tener un lugar donde comer y beber, quieren tener en donde gastar su dinero.”
La especialidad de Patrick trae cambios a escalas mayores que re-alquilar edificios comerciales por unidad. Se ocupa haciendo acuerdos con dueños que venden los edificios enteros, por lo general, a un nuevo inversionista o grupo de inversionistas que re-imaginan y remodelan el espacio.
Recientemente, Patrick vendió un edificio por la calle Figueroa por $1.5 millones. En ese edificio se encuentra la tienda de descuento de Frank. Los propietarios de una cafetería elegante han firmado un contrato de arrendamiento de una de las unidades.
Patrick también manejó la venta del edificio al lado de la puerta anterior de Frank, un boliche y bar que organizaba conciertos de música punk rock. El edificio incluye un negocio familiar de recuerdos deportivos, perdieron su arrendamiento. El edificio se vendió por 2.9 millones de dólares, y lo están remodelando. Se convertirá en salón de música en vivo, con boliche y restaurante.
Inversionista Cyrus Etemad recientemente compró Mr. T’s Bowling y una cadena de tiendas por la calle Figueroa. (Photo credit: Rafael Cardenas)
Otro edificio en Figueroa se encuentra en el mercado por $3.6 millones. Contiene el swap meet, que tiene muchas unidades en el segundo piso. Patrick está representando al propietario.
De las 20 tiendas en estas dos cuadras de la calle Figueroa, Patrick estima que ha negociado o está promoviendo la venta en más de la mitad de ellos en el último año.
“Juego al ajedrez con los edificios aquí,” dice Patrick. “Un edificio a la vez. Un paso a la vez y lo hacemos.”
Los Nuevos Propietarios Urbanos
Dave Walker y sus socios en Engine Real Estate acaban de comprar un edificio que Patrick Dilanian representó.
“Mi objetivo es crear una cartera propia mientras esta zona mejora,” dice Dave. “Arriba y abajo de la calle Figueroa.”
Dave Walker (derecha) junto con su socio Jeffrey Birkmeyer. Walker recientemente compró Frank’s Camera. (Photo credit: Rafael Cardenas)
Dave es miembro de otro grupo clave del complejo industrial del aburguesamiento: inversionista de bienes raíces comerciales.
Una cosa interesante sobre Dave y otros inversionistas que recientemente han tomado un interés en barrios como Highland Park, es que sus carteras están llenas de propiedades muy distintas a las que se encuentran aquí.
Dave ha pasado la mayor parte de su carrera desarrollando centros comerciales suburbios. “Generalmente con tiendas de grandes cadenas y cosas así.”
Pero los suburbios son cada vez más pobres, y la probabilidad que las inversiones en centros comerciales terminen con grandes ganancias es muy baja. Mientras tanto, en algunos barrios de las ciudades, lugares que antes se consideraban “desgastados” porque los inversionistas como Dave evitaron esas zonas por tanto tiempo, han comenzado a volar.
Recientemente, Dave vio otro barrio pasar por el ciclo de la burguesía llamado Abbott Kinney, oeste de Los Ángeles al otro punto de Highland Park. Los valores de la propiedad, dice, “de cientos de dólares por pie cuadrado a varios miles de dólares por pie cuadrado – justo debajo de mi nariz. Y yo estaba muy frustrado que no estaba participando en ella y me juré que no iba a permitir que eso vuelva a suceder,” dice.
Y, a continuación, Dave Walker encontró un edificio cavernoso por la calle Figueroa, conocido como Frank’s Camera. Era un emporio gigante de cámaras, que tenía negocios en Highland Park por décadas, hasta que los dueños, Frank y Vera Vacek, se jubilaron hace unos años. Con los inversionistas, Dave acaba de comprar el edificio por 3.4 millones de dólares. Después de remodelarlo, esperan obtener una ganancia de 25 por ciento.
Adentro de Frank’s Camera, que cerró las puertas del negocio en Octubre 2014. (Photo credit: Krissy Clark)
“Esto me hace recordar, un poco, el sótano de mi abuela,” dijo cuando visitó el edificio en el mes de octubre.
Dave ha pasado los últimos meses dando recorridos por el lugar. En primer lugar, tenía que atraer a los inversionistas potenciales para que le ayuden a financiar la compra y remodelación del edificio. Obtuvo un buen grupo de gente de “alto valor,” como los llaman – en mayoría eran amigos y personas que conocían del trabajo en centros comercials.
Cuando corteja a los inquilinos potenciales, los prepara para lo que verán.
Un equipo de trabajadores han llenado 15 basureros con inventario de la tienda antigua – cámaras viejas, lentes, trípodes y otros accesorios. Además de otras cosas dejadas atrás en el edificio vacío – botellas rotas de vodka, jaulas de animales pequeños, juguetes sexuales.
Pero en lo que Dave Walker ayuda a las personas a recoger el desperdicio, el quisiera enfocarse en los “huesos buenos” del edificio.
“Puede ver donde se cayó el yeso en las paredes,” le dice a un par de inquilinos potenciales, dueños de varios bares y restaurantes de moda en Los Ángeles. “Y puede ver lo demás. Ahí tenemos ladrillos a la vista, justo detrás.”
“Oooh,” dice uno de los posibles inquilinos.
“Tiene ese intangible que es difícil de encontrar, eso es una de las cosas interesantes de aquí,” dice Dave.
Los sacó afuera para su tono final: el espacio se ve mal ahorita, pero imagínense en el piso de arriba, oficinas de tecnología, dice Dave. “Un poco estereotípico,” dice, “pero no hay mucho de ellos por esta zona. Es una oportunidad.”
¿Y en la planta baja? “Creemos que un bar, restaurante o gimnasio,” dice Dave. Quizás el barrio le gustaría como uno de los gimnasios exclusivos de bicicleta. ”Soul Cycle? Aunque no sea la demográfica de ellos, todavía.”
Todavia.
Esa palabra es la clave de los planes de negocio de los inversionistas como Dave Walker. Para hacer dinero en un barrio como Highland Park, necesitas comprar propiedades antes de que el demográfico cambie demasiado, cuando los precios todavía son relativamente baratos. Y, a continuación, tienes que asegurarte que el demográfico siga cambiando, para que la gente que puede comprar cosas de las empresas más caras siga viniendo, y puedas alquilar esas empresas.
Dice Dave que es la única forma en que su inversionistas se van a un lugar como Highland Park. “Para un barrio de mayor riesgo, eso es lo que buscamos,” dice. “Reconociendo con cierto nivel de certeza de que los alquileres se aumentarán – que el alquiler de $1 se va a convertir en $3 o $4 a $12 de renta.”
Y para alcanzar ese objetivo final, las tiendas pequeñas y baratas que atienden a las personas con un presupuesto – el swap meet, la tienda humilde de Frank Cordova – se tienen que ir. Las ventas de puertas cerradas no sólo son efectos desafortunados del proceso, de muchas maneras es el proceso.
Dave habla sobre este tema, y sobre los inconvenientes que ve.
“Es un pendiente resbaloso, porque en algunos casos, el barrio local perderá su sabor natural,” dice Dave.
Pero, también habla de la vitalidad que las tiendas nuevas pueden traer al barrio. El ve lo que hace como invertir y mejorar a Highland Park.
“Cuando inviertes y mejoras, no le paras,” dice. “No hay un punto de parar natural. No hay un frenazo a medias que dice ‘eso es suficiente ganancia. Es suficiente aumento de renta, no necesito hacer más.’ Eso no es naturaleza humana. No es así como funciona el capitalismo. Y esa es la vida que llevamos.”
Y ese es el proceso que llevamos, que se encuentra en muchos barrios de las ciudades en todo el país, y todo el vecindario de Highland Park. A pocas millas de distancia de la calle Figueroa, los inversionistas que buscan mayores ganancias han comprado propiedades en York Boulevard, la otra calle principal de Highland Park.
GPI Compañías, una empresa basada en Los Ángeles, recauda millones de dólares de personas ricas y lo empareja con millones de dólares de empresas de capital-privado en Wall Street para comprar carteras de propiedades – al igual que la página web de la empresa lo pone: “ofreciendo fundamentos de la demanda urbana debido a la re-generación, movimiento de clase creativa y el aburguesamiento.”
La visión de GPI York Blvd, tal como está representada en el GPI volante.
“Dedicamos mucho tiempo pensando en dónde implementar capital – sobre dónde comprar y construir,” dice Drew Planting, fundador y socio gerente de GPI.
Hace unos años, Drew manejó a través de Highland Park, mientras le ayudaba a su padrastro comprar una casa nueva en otra parte de Los Ángeles. Cuando vio a una tienda de mascotas con un rótulo de venta, justo al lado de una barra, paró su coche y le llamó a su socio, Cliff Goldstein, para decirle de este barrio.
“Y yo le dije, Cliff, entrémosle,” dice Drew. “Mi padrastro de 75 años de edad me miró como, ‘¿De qué estás hablando?’”
Desde entonces, GPI ha comprado el espacio de la tienda de mascotas, que pronto se estrenará como un restaurante, especializado en cocina Mediterránea-California. En esa misma calle, GPI compró un lote vacío, donde planean construir una tienda o restaurante. Hasta el momento, ya son dos propiedades en Highland Park, y Drew dice que su compañía está buscando más.
